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English摘要：“智慧园区”并不是什么稀有名词了，很多人在说起“智慧园区”时大致分为两派，一为“保守派”：园区还没解决基本招商引资、空置率高等问题，智慧改造为时尚早；一为“激进派”：认为要实现智慧园区，对高新科技、各种物联设备投入就必不可少。
文章来源：江苏园区
文章标签：【智慧园区】【智慧园区数字化】【电源及环境监控】【能源管理系统】【智能运维】【数据采集】【设备设施数字化】
“智慧园区”并不是什么稀有名词了，很多人在说起“智慧园区”时大致分为两派，一为“保守派”：园区还没解决基本招商引资、空置率高等问题，智慧改造为时尚早；一为“激进派”：认为要实现智慧园区，对高新科技、各种物联设备投入就必不可少。
同为园区从业者，却对“智慧园区”的理解千差万别。但是归根到底，无论激进还是保守，能落地的才是好的。而所谓“落地”，其实蕴含了“痛点识别——阶段性推进——逐个突破”这样一整套逻辑思维框架。
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“智慧园区”概念
“融合新一代信息与通信技术，具备广泛信息采集、智能事务处理和丰富的服务提供能力”；
“实现园区内及时、互动、整合的信息感知、传递和处理”；
“以提高园区产业集聚能力、企业经济竞争力、园区可持续发展为目标的先进园区发展理念。”
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这些概念放之四海皆准，但大而空洞，很难从中提取方法论和操作步骤，具体实施起来就见仁见智，大相径庭。园区智慧建设、智能化升级，是一盘很大的生意。
据不完全统计，2018年，国内对智慧园区的年投入超1000亿人民币，新启动项目近400个。为了招商和政府基金，各式各样的创意园区、科技园区、产城、物流仓储园等都打着“智慧”旗号层出不穷，鱼龙混杂，实则可能仅仅是装了几个摄像头，门口放一块大屏，上了一套OA系统，噱头满满但肚腩空空，名不符实，与想象中用互联网技术革新产业服务体系，促进产业发展相去甚远。
由此可见，要想真正落地智慧园区建设，就需结合园区实际情况，打造一个适合自身、适合园区内企业和人群的智慧体系。在此之前，首先应细致盘点园区项目情况，了解自身在园区管理运营服务等方面存在的各类缺陷，明白入驻企业真正的互联网技术应用需求，进行相应“痛点识别”。
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痛点识别
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园区行业新趋势
随着国家推进房地产供给侧结构性改革，地产行业进入存量下半场。园区运营商逐渐从原来以售为主、注重现金流的短平快粗放模式，向持有租赁、注重效率的精细化运营模式转变。越来越多的玩家涌入园区这样一种成熟的传统商办业态，竞争愈演愈烈，园区运营也被挖掘出了很多新鲜的玩法。
同时，2015年开始的“双创”浪潮，催生了大量创新创业企业，对于办公用地的需求增加，而这种需求又日趋复杂，客观上要求园区运营方提高管理和服务能力，特别是在园区运营过程中，注重引入互联网技术。
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互联网应用局限性
然而，产业互联网的大潮虽已席卷各行各业，成为基础设施，但其在园区商办领域的利用率还处于相对较低的水平；政府、管委会、园区运营方、入驻企业、企业员工，涉及的角色复杂，但彼此之间基本割裂，营收也仅局限于租金物业水电，其中的增量价值没有被充分挖掘；数据价值逐渐被重视，但数据仍然是封闭的孤岛，没有打通形成协同效应，政府、管理方监管困难，企业也得不到相应的帮助。
而从宏观上看，中国地区、城市发展不均衡，承载着经济发展、产业联动职能的园区发展也是如此。长三角、粤港澳、京津冀等城市群园区发展迅速，在科技创新、智慧改造上一路领先，广大中西部地区园区建设大多还停留在非常传统的劳动密集型产业的程度。
归根究底，是截止2018年，园区运营商大多仍沉浸于简单粗放的租售模式，以智慧园区、增值服务为代表的产业运营体系缺乏自己的应用市场，具体主要表现在以下方面：
1、管理难
效率低下、粗放易错、运营成本高
传统园区的人工管理方式不仅效率低下，而且容易出错。例如最简单的租金账单，园区管理人员月初找到每个入驻企业的合同，根据合同打印出纸质账单，再一家一家送达仍然是主流的管理模式。遇上迟交产生的滞纳金，每月水电费用的变动，不仅有大量重复性劳动，人工计算出错也很难避免。
2、关系弱
园区和企业之间仅是“租客”和“房东”的弱联系
中国的园区经济只有二、三十年的历史，大家习惯于业主-租客的二元关系，即较为简单的租赁模式。这种关系，容易让资产持有方陷入“躺着赚钱”的假象中。只要园区行业不出现明显下滑趋势，各类入园企业急需的产业服务，很难得到应有的重视。
而本身“租赁”的单一关系也限制了园区运营的场景和频次，从而导致没有触达，没有触达就没有转化，企业和员工每天在园区待8小时，轻轻地来、悄悄地走，除非有外界的强烈刺激，否则“智慧园区”这类再巨大的金矿基本只是路边的风景。
3、盈利手段单一
园区收入局限于租金、物业费、水电煤
同理，由于园区和企业之间的弱关系，导致园区收入只能居于“业主-租客”的单一场景。要想“开源”，挖掘产业的增量价值，必须创造新的场景。
而要创造新场景，园区运营方就要突破“地主收租”思维，认识到园区是“产业”的集群，更深一层，本质上是特定“人”的聚集，即人群。
而不同人群有不同的职能和诉求，新的场景必须围绕“人群”的活动，用技术手段全面感知不同人群的需求，形成智慧的泛在信息源，实现泛在信息之间的无缝连接，并引导它们协同联动，从而精准化地提供服务，构建能够内生发展的园区小型生态。
4、数据没有沉淀
基本是临时性、单维度数据，无法有效挖掘分析
所有的智能化都基于数字化，这基本上是“智慧”的门槛。传统口口相传，经验至上的管理办法如果不进行数字沉淀，是没有办法做到标准化管理的，更别说分析决策了。而同时，数据不进行有效管理和储存，其留存、安全、信息传递都会产生一系列问题。
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阶段性推进
智慧园区对愈发追求产业运营的园区行业，无疑是巨大的福音，但建设是个很大的工程，如果不抓大放小单点突破，就会费时费力抓瞎失焦，只有清楚自身痛点，熟悉园区产业运营功过得失，才能有针对性的建设。
智慧园区建设本身不是一蹴而就的，应该分阶段来。园区智慧化发展，主要包含了下面3阶段：信息化——互联化——生态化。
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信息化
很多人觉得信息化是上世纪老掉牙的命题。然而，接触到的众多园区来看，很多连信息化的门都还没摸到。所谓“信息化”，并非简单上个OA系统就是信息化，数据结构化、流程标准化、业务在线化、沟通移动化，让信息在各个组织和场景之间有序流动，都应涵盖在信息化的范畴里。
因此，信息化是第一阶段，是“智慧”的基础，是骨架和肌肉。信息化本质上是对数据的处理，而任何数据处理，包括吹得很玄乎的不少所谓“大数据”，其实都可以简单归结为以下几个步骤：数据采集-数据结构化建模-数据展现，也就是俗称的“数据挖掘”。
对应到智慧园区上，核心解决方案就是：
1、数据采集：采用信息管理系统、IoT、一卡通、园区服务、C端应用、爬虫等入口和技术手段全面采集内外信息。但需要注意的是，这些数据应是一体化的，至少是打通的，可以在不同系统中互相关联的；
2、数据结构化建模：使用建构在统一数据平台上的专业系统对采集到的数据进行结构化、分类、计算、关联建模、聚类等处理，从而进行分析、决策和预测。这是数据处理中最重要的一步，必须有专业的技术手段和行业经验。
为什么需要行业经验？俗话说“专业人做专业事”，智慧园区系统是专业管理系统，行业属性很强。比如我们之前研究过一个园区项目，一房一价，智能调价。当然可以用机器学习不断优化模型，但这么多参数的调优与市场反映之间的关系很微妙，没有对行业的理解是很难落地使用的。
3、数据展现：在不同场景下、根据不同人群、权限展现不同数据。对于园区来说，除了常规终端外，大屏、甚至AR、VR等新技术实现的展现手段，逐渐成为实时监控、安全防范、园区风貌传达、政府参观展现等的重要手段。
安全也是信息化绕不开的一个命题，它有两层含义：技术层面的安全和工程层面的安全。技术层面话题很大，这里不作赘述，单说工程层面。
工程层面的信息安全，与园区的智慧规划、实施落地和后期管理都有关系，尤其是当选择一些第三方开发商或产品时，识别他们的产品架构和商业模式就很重要。园区以及入驻企业的数据是园区的核心资产，谁都不希望外流。
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互联化
当有了骨架和肌肉，要盘活机体，需要血液和神经系统，这就是智慧园区建设的第二个阶段，通过互联网和物联网串联起各个角色，在不同的场景下提供不同的服务。
现代的园区，特别是一些头部园区，伴随着产业集群生长和综合配套完善，园区运营从单一的产业集聚区慢慢向宜居宜业的创新产业社区、城镇社区等经营转变，在第一阶段信息化建设基础上，强化与园区产业的互动是一个必然趋势。
首先是面向政府，“智慧城市”建设是“十三五”国家规划的一个重点，而智慧产业园区又是重中之重。其中政府管委会关心的产业格局、纳税提升、人才建设、生产安全、舆情监测等，是园区管理的必要因素。这些建设能够帮助政府大大降低管理成本，提高管理效率，反过来更容易获得当地管委会的引导和支持。
其次，加强园区和企业之间的链接。首要需解决信息不对称问题，当信息在不同角色间自由流动时，就能产生需求的匹配，创造出新的价值增长点，使产业链更加牢固和灵活。而园区的聚集效应本身就解决了“距离”的问题，“信息”和“距离”都被解决，服务就能做到点到点，响应速度和服务质量都会得到提升。
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生态化
前面两阶段，解决的基本还是园区自上而下的管理服务问题，当园区的城镇社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，园区需要打造一个平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，既能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。
通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的园区是能够进行“思考”和自我迭代进化的，就好像大脑，是第三阶段。
当然，以上三个阶段并非完全独立，事实上，他们互相关联互相影响，在智慧园区建设过程中往往又互有重叠。但其中信息化仍然是基础，原因前面也说过，没有数据沉淀一切都无从谈起。
园区行业正在经历从传统到新兴、从单一到综合、从租赁到服务、从分散到融合的转变过程，其中技术必定发挥着重要推手作用。作为坚定不移的“技术派”，相信无论大小与否，智慧园区一定是未来趋势，也是每个园区在转型升级、应对生存问题，要细致考虑的问题。
但同样，揠苗助长过犹不及，智慧建设一定要结合自身园区产业生态构建、资金链周转、客户服务需求的情况逐步推进，每一步都踩实了才走得稳，才能避免花冤枉钱或智慧园区成为噱头。
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